Deklarera försäljning av näringsfastighet | Inkomstdeklaration

Fysiska personer eller dödsbon (även delägare i handelsbolag) som har sålt en näringsfastighet skall deklarera försäljningen på blankett K7 samt göra vissa skattemässiga justeringar i deklarationen för näringsverksamheten.

Fastigheter som inte är privatbostadsfastigheter är näringsfastigheter, privatbostadsfastigheter är enfamiljshus eller tvåfamiljshus som till övervägande del används som privatbostad.

Kapitalvinsten eller kapitalförlusten avseende en näringsfastighet skall deklareras vid försäljning, byte eller liknande överlåtelse såsom apport, expropriation, delförsäljning eller upplåtelse av nyttjanderätt på obegränsad tid. Deklarationen skall ske det år då avyttring skett enligt köpekontrakt.

Vinsten eller förlusten avseende en såld näringsfastighet beskattas som inkomst av kapital. Vinsten eller förlusten beräknas som försäljningspriset minus anskaffningsutgift, förbättringsutgifter och försäljningsutgifter. En kapitalvinst är skattepliktig till 90 % i inkomstslaget kapital och en kapitalförlust är avdragsgill till 63 % mot andra inkomster, hela vinsten eller förlusten skall dock deklareras eftersom Skatteverket gör reduceringen automatiskt.

Försäljningspriset är det pris som avtalats mellan säljare och köpare eller marknadsvärdet av den tillbytta egendomen vid byte. Ersättning för eventuella inventarier skall inte tas med i kapitalvinstberäkningen då denna ersättning skall deklareras som inkomst av näringsverksamhet.

Försäljningsutgifter är mäklarkostnader, annan försäljningsprovision samt kostnader för värdering. Avdrag kan även göras för andra utgifter avseende försäljningen under förutsättning att dessa inte dras av i näringsverksamheten.

Inköpspris, lagfartskostnad m.m. inbegriper köpeskillingen för näringsfastigheten inklusive mark, inköpsprovision och lagfartskostnad. Om näringsfastigheten förvärvats genom arv eller gåva är det den tidigare ägarens inköpspris som gäller. För fastigheter som anskaffats före år 1952 får inköpspriset bestämmas till 150 % av taxeringsvärdet år 1952, inga utgifter före år 1952 får dras av.

Förbättringsutgifter är utgifter för ny-, till- eller ombyggnader och förbättrande reparationer avseende näringsfastigheten. Förbättringsutgifter får dras av, utgifter för förbättrande reparationer får dras av om de återförts till beskattning i näringsverksamheten.

Ersättningsfond för mark som togs i anspråk vid köpet av näringsfastigheten ska återföras i blankett K7 vid kapitalvinstberäkningen. Om näringsfastigheten sålts med förlust skall viss del av medgivna värdeminskningsavdrag återföras vid kapitalvinstberäkningen i stället för att återföras i näringsverksamheten. Tidigare medgivet uppskovsbelopp som hör till fastigheten skall återföras.

Om hela eller en del av näringsfastigheten säljs med vinst och det finns ett underskott i den näringsverksamhet där fastigheten ingår skall underskottet dras av från kapitalvinsten, avdraget för underskott får dock ej överstiga kapitalvinsten.

Utgifter för förbättrande reparationer och underhåll på näringsfastigheter får dras av vid kapitalvinstberäkningen om avdragen för utgifterna återförs i inkomstslaget näringsverksamhet eller redan har återförts i inkomstslaget näringsverksamhet. Avdrag för förbättrande reparationer och underhåll som avser försäljningsåret eller de fem föregående beskattningsåren måste återföras i näringsverksamheten om fastigheten pga. åtgärderna är i bättre skick vid avyttringen än vid ingången av det femte beskattningsåret före försäljningsåret.

Värdeminskningsavdrag som gjorts avseende näringsfastigheten i näringsverksamheten måste återföras till beskattning i inkomstslaget näringsverksamhet när näringsfastigheten säljs. Skogsavdrag, avdrag för substansminskning samt avdrag för avskrivning mot ersättningsfond och liknande fond måste också återföras till beskattning i inkomstslaget näringsverksamhet när näringsfastigheten säljs.

Om endast en del av näringsfastigheten säljs skall omkostnadsbeloppet fördelas enligt en av två metoder. Enligt huvudmetoden skall omkostnadsbeloppet avse den avyttrade fastighetsdelen. Enligt metod 2 skall omkostnadsbeloppet beräknas med ledning av värderelationerna vid avyttringstillfället. Den som använder metod 2 måste begära detta under "Övriga upplysningar" på inkomstdeklaration 1 eller i bilaga till blankett K7. Vid försäljning av en del av en fastighet skall endast de avdrag som hör till den sålda fastighetsdelen återföras (motsvarande huvudmetoden).

En försäljning av en obebyggd tomt skall redovisas på antingen blankett K5 eller blankett K7 beroende på om det är en privatbostadsfastighet eller en näringsfastighet.

Vid försäljning av en lantbruksenhet med både privatbostad och näringsfastighet skall du deklarera försäljningen av privatbostaden på blankett K5 och resten av försäljningen på blankett K7. Försäljningspriset och anskaffningsutgiften skall fördelas med ledning av de taxeringsvärden som gällde vid försäljningstidpunkten.

En näringsfastighet som sålts under tvångsliknande former som ger rätt till avsättning till ersättningsfond får deklareras som inkomst av näringsverksamhet i stället för som inkomst av kapital.

Ägare av andelshus får endast avdrag för en viss del av utgifterna för förbättrande reparationer och underhåll (10 procent av taxeringsvärdet per år). Vid kapitalvinstberäkningen får man därför avdrag med den del av utgifterna som man inte har fått avdrag för tidigare.

Tröghetsregeln är tillämplig när privatbostadsfastighet omklassificeras till näringsfastighet medan den inte är det i det omvända fallet. Tröghetsregeln innebär att en privatbostadsfastighet som omklassificerats till näringsfastighet fortsatt får klassificeras som privatbostadsfastighet i ytterligare 2 år efter året för omklassificering om ägaren inte begär att omklassificering skall ske direkt.

En privatbostadsfastighet på en lantbruksenhet med nybyggnadsår före 1930 och en storlek om minst 400 kvm får klassificeras som privatbostadsfastighet eller näringsfastighet.

Enkel bokföring och fakturering?, via Bokio kan du sköta din bokföring och fakturering i molnet. Bokios smarta mallar sköter konteringen automatiskt så att du kan vara trygg med att du gör rätt. Klicka här för att komma igång redan idag.

Om du skall upprätta en årsredovisning för ett mindre aktiebolag enligt K2-rekommendationen så kan du med fördel göra det här online, årsredovisning online. Du betalar per årsredovisning men behöver bara betala om du är helt nöjd.

Behöver ditt företag låna pengar? Hos Krea kan ditt företag låna mellan 10 000 kr och 30 000 000 kr under upp till 5 år. Det finns cirka 24 långivare att välja mellan och du får ett låneförslag inom 2 dagar (Gör en ansökan idag).

Uppdaterad: 2019/12/11

Kontakta bokforingstips.se