Deklarera bostadsrättsförening | Inkomstdeklaration

En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening som tillhandahåller bostäder till sina medlemmar, intäkter och kostnader avseende ett räkenskapsår skall deklareras på inkomstdeklaration 2 (INK2).

En bostadsrättsförening är bokföringsskyldig och skyldig att för varje räkenskapsår upprätta en årsredovisning som skall lämnas till Bolagsverket, detta senast sex månader efter bokslutsdatum. När räkenskapsåret är slut skall inkomstdeklaration 2 upprättas för räkenskapsåret och inlämnas till Skatteverket den 2 maj under det närmast följande kalenderåret (taxeringsåret).

Alla intäkter och kostnader i en bostadsrättsförening skall deklareras som inkomst av näringsverksamhet då en bostadsrättsförening är en juridisk person.

Inkomståret för en bostadsrättsförening som har brutet räkenskapsår är det år då räkenskapsåret är slut, balansdag den 31 augusti år 2019 innebär att inkomståret är 2019 och taxeringsåret 2020.

En bostadsrättsförening beskattas antingen som ett privatbostadsföretag eller som ett oäkta bostadsföretag. Ett oäkta bostadsföretag beskattas på samma sätt som andra ekonomiska föreningar och aktiebolag medan intäkter och kostnader som hör till fastigheterna i ett privatbostadsföretag är skattefria respektive inte skattemässigt avdragsgilla.

En bostadsrättsförening som vid räkenskapsårets utgång har en verksamhet som till minst 60 % består av att tillhanda bostäder till egna medlemmar som är fysiska personer i fastigheter som ägs av föreningen är ett privatbostadsföretag (kvalificerad användning om minst 60 %). En bostadsrättsförening som inte är ett privatbostadsföretag är ett oäkta bostadsföretag. Om 60 %-gränsen något enstaka år passeras åt ena eller andra hållet ändras som regel inte klassificeringen som privatbostadsföretag eller oäkta bostadsföretag.

Kvalificerad användning i en bostadsrättsförening utgörs av de bostadslägenheter som upplåts med bostadsrätt till fysiska personer och de gemensamma utrymmen som hör till bostäderna såsom tvättstuga, hobbylokal och källarförråd. Okvalificerad användning i en bostadsrättsförening är upplåtelse av bostadslägenheter med hyresrätt, av lokaler, av bostadsrättslägenheter till juridiska personer, av parkeringsplatser/garage och av gemensamma utrymmen som inte har något naturligt samband med bostäderna.

Garage som upplåts av bostadsrättsföreningen till en medlem som är fysisk person och som innehar en bostadsrätt i föreningen anses utgöra kvalificerad användning.

Tredimensionella fastigheter, två självständiga fastigheter i en byggnad, skall behandlas som andra fastigheter när bostadsrättsföreningen klassificeras som privatbostadsföretag eller oäkta bostadsföretag.

För att klassificera en bostadsrättsförening beräknas årets bruksvärdeshyra för bostäder och marknadshyran för lokaler, brukvärdeshyran utgörs av den genomsnittshyra som används vid fastighetstaxeringen. Bostadsrättsföreningen delas därefter in i en kvalificerad del och en okvalificerad del, hyresvärdet i den kvalificerade delen måste uppgå till minst 60 % av det totala hyresvärdet i bostadsrättsföreningen för att bostadsrättsföreningen skall klassificeras som ett privatbostadsföretag. Om samtliga bostäder och lokaler är upplåtna med bostadsrätt kan andelsvärdena användas för att klassificera en bostadsrättsförening som privatbostadsföretag eller oäkta bostadsföretag.

En ekonomisk förening vars verksamhet till minst 90 % består i att tillhandahålla garage eller annan gemensam anordning till egna medlemmar som är fysiska personer kan också klassificeras som ett privatbostadsföretag om inte verksamheten utgör en samfällighet (ideell förening) enligt Lantmäteriet.

Beskattning av privatbostadsföretag

Intäkter som hör till fastigheten såsom månadsavgifter och räntebidrag är skattefria och kostnader som hör till fastigheten såsom räntekostnader är inte skattemässigt avdragsgilla i ett privatbostadsföretag.

Intäkter som hör till annat än fastigheten är skattepliktiga och kostnader som hör till annat än fastigheten är skattemässigt avdragsgilla i inkomstslaget näringsverksamhet för ett privatbostadsföretag.

Ett privatbostadsföretag får inte göra avsättningar till periodiseringsfonder.

För inkomster och utgifter från en samfällighet som inte själv beskattas skall ett privatbostadsföretag endast redovisa avkastning av kapital (dvs. ränteintäkter och utdelning) och bara till den del avkastningen överstiger 600 kr samt kapitalvinster och kapitalförluster.

Underskott i en bostadsrättsförening under ett inkomstår får sparas till senare år och utnyttjas mot framtida vinster i bostadsrättsföreningen. Underskott i en bostadsrättsförening som är eller har varit försatt i konkurs får inte dras av och inte heller den del av underskottet som motsvaras av erhållet ackord.

När en bostadsrättsförening säljer fastigheter skall kapitalvinsten eller kapitalförlusten deklareras i inkomstslaget näringsverksamhet. Tidigare gjorda värdeminskningsavdrag och avdrag för förbättrande reparationer behöver inte återföras eftersom dessa kostnader inte är skattemässigt avdragsgilla. Kapitalvinsten på fastigheter är skattepliktig i sin helhet men kapitalförluster på fastigheter får endast dras av mot kapitalvinster på fastigheter. Den del av kapitalförlusten som inte kan utnyttjas under ett inkomstår får sparas till senare år och utnyttjas mot framtida kapitalvinster på fastigheter. Avdragsbegränsningen för kapitalförluster på fastigheter gäller dock inte om fastigheten under de senaste tre åren i betydande omfattning använts för produktions- eller kontorsändamål eller liknande ändamål.

Ett privatbostadsföretag som under räkenskapsåret trätt i likvidation och sålt fastigheten behåller sin beskattningskaraktär tills föreningen är helt upplöst.

Beskattning av fysisk person som är medlem i privatbostadsföretag

En fysisk person som innehar en privatbostadsrätt eller en näringsbostadsrätt beskattas inte för värdet av eventuell hyresförmån. En fysisk person som innehar en privatbostadsrätt skall ta upp utdelning från ett privatbostadsföretag till beskattning i inkomstlaget kapital, detta till den del utdelningen överstiger betalda avgifter till föreningen och en fysisk person som innehar en näringsbostadsrätt skall ta upp hela utdelningen till beskattning i inkomstlaget näringsverksamhet.

En fysisk person som hyr ut sin privatbostadsrätt skall ta upp hyresinkomsten som inkomst av kapital. Från hyresinkomsten medges ett schablonavdrag om 40 000 SEK (inkomstår 2019) och avdrag för den del av avgiften som avser den uthyrda delen, avdragen får dock inte överstiga hyresinkomsten. En fysisk person som hyr ut sin näringsbostadsrätt skall ta upp hyresinkomsten som inkomst av näringsverksamhet. Utgifter som kan hänföras till användningen av en näringsbostadsrätt får dras av i inkomstlaget näringsverksamhet.

De ränteutgifter som en fysisk person har för sitt lån avseende en privatbostadsrätt får dras av i inkomstlaget kapital och ränteutgifter avseende en näringsbostadsrätt får dras av i inkomstlaget näringsverksamhet.

När en fysisk person säljer en privatbostadsrätt skall kapitalvinsten eller kapitalförlusten till 22/30 tas upp i inkomstslaget kapital, försäljningen skall deklareras på blankett K6. När en fysisk person säljer en näringsbostadsrätt skall kapitalvinsten eller kapitalförlusten tas upp i sin helhet i inkomstslaget kapital, försäljningen skall deklareras på blankett K8 och vissa justeringar skall även göras i inkomstdeklarationen för näringsverksamheten.

Beskattning av juridisk person som är medlem i privatbostadsföretag

En juridisk person som innehar en näringsbostadsrätt i ett privatbostadsföretag förmånsbeskattas inte om avgiften understiger marknadshyra. Utdelning från ett privatbostadsföretag till en juridisk person skall tas upp som inkomst av näringsverksamhet.

En juridisk person som hyr ut sin näringsbostadsrätt i ett privatbostadsföretag skall ta upp hyresintäkten som inkomst av näringsverksamhet. Kostnader avseende näringsbostadsrätten såsom kostnader för ränta, avgifter, reparation och underhåll dras av i inkomstslaget näringsverksamhet.

En juridisk person som säljer en näringsbostadsrätt skall ta upp kapitalvinsten eller kapitalförlusten i sin helhet som inkomst av näringsverksamhet. Avdrag som gjorts i näringsverksamheten för reparationer och underhåll under inkomståret och de närmast föregående fem inkomståren skall återföras till beskattning i näringsverksamheten och i stället dras av som omkostnadsbelopp.

Beskattning av oäkta bostadsföretag

Ett oäkta bostadsföretag beskattas som ett vanligt näringsdrivande företag utifrån det bokföringsmässiga resultatet enligt bokföringen och bokslutet, beskattning sker i inkomstslaget näringsverksamhet. I stort sett alla intäkter i ett oäkta bostadsföretag är skattepliktiga och i stort sett alla kostnader är skattemässigt avdragsgilla.

I ett oäkta bostadsföretag som är ett aktiebolag eller en ekonomisk förening får avsättning till periodiseringsfond göras med 25 % (år 2019) av vinsten före avsättning till periodiseringsfond, avsättningen till periodiseringsfond måste bokföras för att avdrag skall medges. En periodiseringsfond skall återföras till beskattning senast det sjätte inkomståret efter det inkomstår då avsättningen gjordes.

Om ett oäkta bostadsföretag upplåter en lägenhet utan ersättning eller mot lägre ersättning än marknadsvärdet (hyran på orten) till en medlem skall det oäkta bostadsföretaget ta upp mellanskillnaden som positiv justeringspost under skattemässiga justeringar i deklarationen avseende inkomstslaget näringsverksamhet. Om en medlem själv svarar för reparationer och underhåll skall endast 90 % av marknadshyran beaktas som marknadsvärde för upplåtelsen.

En bostadsrättsförening som inte förvärvat någon egen bostadsfastighet skall beskattas som ett oäkta bostadsföretag.

Inkomster och utgifter avseende en samfällighetsförening (ideell förening) som inte själv beskattas och som ett oäkta bostadsföretag äger del i skall tas upp till beskattning om föreningens nettoinkomst (intäkter minus avdragsgilla kostnader) från samfälligheten är större än 600 kr.

Underskott i ett oäkta bostadsföretag under ett inkomstår får sparas till senare år och utnyttjas mot framtida vinster i bostadsrättsföreningen. Underskott i en bostadsrättsförening som är eller har varit försatt i konkurs får inte dras av och inte heller den del av underskottet som motsvaras av erhållet ackord.

När en näringsfastighet i ett oäkta bostadsföretag avyttras skall kapitalvinsten eller kapitalförlusten tas upp till beskattning i inkomstslaget näringsverksamhet.

Beskattning av fysisk person som är medlem i ett oäkta bostadsföretag

Utdelning på en delägarrätt och kapitalvinsten vid försäljning av en delägarrätt i ett oäkta bostadsföretag är skattepliktig i inkomstslaget kapital för en fysisk person. En bostadsförmån till en medlem i ett oäkta bostadsföretag betraktas som utdelning och skall beskattas som inkomst av kapital för en fysisk person. Ett oäkta bostadsföretag skall lämna kontrolluppgift till Skatteverket om lämnad utdelning.

Eventuell bostadsförmån i ett oäkta bostadsföretag skall redovisas som utdelning varje år. Om föreningen bär huvudansvaret för reparation och underhåll av lägenheten skall bostadsförmånen beräknas som årsmarknadshyran på orten för jämförbar lägenhet minus månadsavgiften multiplicerad med 12. Om medlemmen bär huvudansvaret för reparation och underhåll av lägenheten skall bostadsförmånen beräknas som 90 % av årsmarknadshyran på orten för jämförbar lägenhet minus månadsavgiften multiplicerad med 12. En medlem som bär huvudansvaret för reparation och underhåll av lägenheten får alternativt beräkna bostadsförmånen som årsmarknadshyran på orten för jämförbar lägenhet med avdrag för faktiska utgifter för reparation och underhåll minus månadsavgiften multiplicerad med 12.

Erhållen hyra vid andrahandsuthyrning är skattepliktig i sin helhet i inkomstslaget kapital, avgifter till föreningen, beskattad bostadsförmån och utgifter för reparation och underhåll avseende uthyrningen är avdragsgilla i inkomstslaget kapital. Skuldränta på medlemmens lån avseende bostadsrätten är avdragsgill i inkomstlaget kapital.

Försäljningen av en delägarrätt i ett oäkta bostadsföretag skall deklareras på blankett K12. Kapitalvinsten beräknas som försäljningspriset med avdrag för försäljningsutgifter minus omkostnadsbeloppet. Omkostnadsbeloppet är anskaffningsutgiften för delägarrätten såsom erlagd insats, erlagd upplåtelseavgift, inträdesavgift och kapitalskott eller erlagd ersättning för delägarrätten plus mäklarutgifter och kapitaltillskott. Utgifter för förbättringar av lägenheten får också medräknas i omkostnadsbeloppet till den del som de inte har dragits av tidigare.

Vid försäljning av en andel i oäkta bostadsföretag medges inte uppskov med beskattning av kapitalvinst.

Kapitalvinsten vid försäljning av en delägarrätt i ett oäkta bostadsföretag skall i sin helhet beskattas som inkomst av kapital. En kapitalförlust skall i sin helhet tas upp som inkomst av kapital, kapitalförlusten som redovisas som inkomst av kapital är i sin helhet avdragsgill mot kapitalvinster på andra delägarrätter i bostadsföretag men är endast till 70 % avdragsgill mot andra inkomster. På underskott av kapital får du skattereduktion med 30 procent om underskottet är högst 100 000 kr. Om underskottet av kapital är större än 100 000 kr är skattereduktionen 30 procent av 100 000 kr, dvs. 30 000 kr, plus 21 procent av den del av underskottet som överstiger 100 000 kr (år 2019).

Beskattning av juridisk person som är medlem i ett oäkta bostadsföretag

En juridisk person som är medlem i ett oäkta bostadsföretag skall ta upp utdelning från bostadsrättsföreningen som inkomst av näringsverksamhet, om inte andelarna är näringsbetingade. Utdelning på näringsbetingade andelar är skattefri. Utdelning från ett oäkta bostadsföretag är normalt skattefri för ett aktiebolag eller en ekonomisk förening eftersom onoterade andelar anses vara näringsbetingade andelar.

En juridisk person som hyr ut sin lägenhet i ett oäkta bostadsföretag i andra hand skall ta upp hyresinkomsten till beskattning i inkomstslaget näringsverksamhet och kostnader förknippade med lägenheten är avdragsgilla i inkomstslaget näringsverksamhet.

En juridisk person som säljer en andel i ett oäkta bostadsföretag som är en bostadsrättsförening skall beskattas enligt vad som gäller vid försäljning av en andel i en ekonomisk förening. Kapitalvinsten eller kapitalförlusten beräknas som försäljningspriset med avdrag för försäljningskostnader minus omkostnadsbeloppet. Omkostnadsbeloppet utgörs av anskaffningsutgiften såsom erlagd insats, upplåtelseavgift och inträdesavgift eller betald ersättning för andelen plus mäklarkostnader. Till omkostnadsbeloppet hör också gjorda kapitaltillskott och förbättringskostnader som inte tidigare dragits av.

Kapitalvinster på näringsbetingade andelar är inte skattepliktiga och kapitalförluster på näringsbetingade andelar är inte skattemässigt avdragsgilla. Aktiebolag och ekonomiska föreningar kan inneha näringsbetingade andelar medan handelsbolag och kommanditbolag inte kan inneha näringsbetingade andelar eftersom handelsbolag och kommanditbolag inte uppfyller ägarkravet.

Självförvaltning

En nedsättning av månadsavgiften för bostadsrättsinnehavare som utför enklare förvaltningsuppgifter är inte skattepliktig som hyresförmån för bostadsrättsinnehavarna. Enklare förvaltningsuppgifter är uppdrag som kan utföras utan specialkompetens såsom trappstädning, trädgårdsskötsel, enklare reparationer och tillsyn av utrymmen. Arbeten som kräver specialkompetens och styrelsearbete utgör inte enklare förvaltningsuppgifter.

Samtliga medlemmar som deltar i självförvaltningen skall få nedsättning med samma belopp och nedsättningen får inte överstiga en lägenhets andel av totalkostnaden för förvaltningsuppgifterna om nedsättningen skall vara skattefri. Totalkostnaden för förvaltningsuppgifterna skall bestämmas utifrån vad en entreprenör debiterar och totalkostnaden skall fördelas på antalet lägenheter i fastigheten (samtliga lägenheter i fastigheten).

En medlem som får ersättning för utfört arbete skall beskattas för denna ersättning och den nedsättning av avgifter som är skattepliktig skall beskattas som förmån.

Fastighetsskatt och kommunal fastighetsavgift

En bostadsrättsförening skall betala kommunal fastighetsavgift avseende bostadslägenheter och fastighetsskatt avseende lokaler som ägs vid ingången av kalenderåret.

Ett bostadsföretag som är delägare i en samfällighetsförening (ideell förening) som inte själv beskattas för inkomster och utgifter och som äger en fastighet skall betala fastighetsskatt/fastighetsavgift för sin andel av denna fastighet.

Det utgår ingen fastighetsavgift på nybyggda småhus och nybyggda eller i vissa fall ombyggda flerbostadshus (bostadsdelen) de första 15 åren (år 2019).

Bostadsrättsföreningar som är arbetsgivare

Bostadsrättsföreningar som är arbetsgivare skall registrera sig som arbetsgivare hos Skatteverket. Arbetsgivare skall redovisa och betala arbetsgivaravgifter på utbetald lön och göra avdrag för preliminär a-skatt enligt skattetabell avseende sina anställda.

En bostadsrättsförening skall lämna arbetsgivardeklaration (AGI) på utbetald lön till anställd personal och kontrolluppgift på utdelning (både kontant och bostadsförmån) till medlemmar som är fysiska personer eller dödsbon.

Ett privatbostadsföretag skall lämna kontrolluppgift (KU55) för privatpersoner och dödsbon när en privatbostadsrätt bytt ägare. Ett oäkta bostadsföretag skall lämna kontrolluppgift (KU55) för privatpersoner och dödsbon när en andel i bostadsföretaget bytt ägare.

Bostadsrättsföreningar och mervärdesskatt (moms)

Överlåtelse och upplåtelse av bostadsrätt utgör inte momspliktig verksamhet, detta innebär att en bostadsrättsförening inte skall ta ut moms och inte heller får göra avdrag för moms som ingående moms. Moms på utgifter för inköpta varor och tjänster i en icke momspliktig verksamhet skall dras av som kostnad.

En bostadsrättsförening kan tillämpa frivillig skattskyldighet för moms innebärande att föreningen då blir momspliktig verksamhet. En momspliktig verksamhet skall ta ut moms vid försäljning och får avdrag för moms på inköpta varor och tjänster som ingående moms. En momspliktig verksamhet måste regelbundet redovisa momspliktig försäljning, momspliktiga inköp, utgående moms och ingående moms i en momsdeklaration.

En bostadsrättsförening som inte är momspliktig kan bli skyldig att betala moms vid uttagsbeskattning eller vid uthyrning av parkeringsplatser till utomstående.

Enkel bokföring och fakturering?, via Bokio kan du sköta din bokföring och fakturering i molnet. Bokios smarta mallar sköter konteringen automatiskt så att du kan vara trygg med att du gör rätt. Klicka här för att komma igång redan idag.

Om du skall upprätta en årsredovisning för ett mindre aktiebolag enligt K2-rekommendationen så kan du med fördel göra det här online, årsredovisning online. Du betalar per årsredovisning men behöver bara betala om du är helt nöjd.

Behöver ditt företag låna pengar? Hos Krea kan ditt företag låna mellan 10 000 kr och 30 000 000 kr under upp till 5 år. Det finns cirka 24 långivare att välja mellan och du får ett låneförslag inom 2 dagar (Gör en ansökan idag).

Uppdaterad: 2019/12/11