Bokföra lagerfastigheter (bokföring med exempel)

Lagerfastigheter är fastigheter som har klassificerats som lagertillgångar i företag som bedriver verksamhet som byggnadsrörelse eller i företag som bedriver handel med fastigheter.

Om ett självständigt företag åtar sig att med egna anställda, egna maskiner och eget material uppföra byggnader eller anläggningar på annans fasta egendom råder inte något tvivel om att verksamheten är att anse som byggnadsrörelse. Även vid byggnation i egen regi är det många gånger odiskutabelt att verksamheten utgör byggnadsrörelse.

Vid yrkesmässig handel med fastigheter beskattas verksamheten som näringsverksamhet. Fastigheterna utgör lagertillgångar. Gränsdragningen mot inkomstslaget kapital sker utifrån frekvensen av försäljningar. Härvid är den praxis som utvecklats av stor betydelse.

Fastigheter som omsätts i företag som bedriver byggnadsrörelse och/eller handel med fastigheter klassificeras som varulager. Vinster och förluster på fastigheter som är lagertillgångar räknas rent skattemässigt som inkomst av näringsverksamhet.

Klassificering
Fastigheter som uppförs för att säljas vidare eller fastigheter som har anskaffats för att säljas vidare klassificeras som varulager och utgör därmed omsättningstillgångar.

Inköp av lagerfastigheter bokförs normalt i kontogrupp 40 och försäljningar av lagerfastigheter bokförs normalt i kontogrupp 30. Lagerförändringar för fastigheter som är varulager bokförs i samband med en inventering och värdering av kvarvarande innehav vid bokslut mot konton i kontogrupp 14 och konton i kontogrupp 49.

Den löpande redovisningen av kostnaden för varor kan redovisas enligt två olika metoder men oavsett vilken metod som tillämpas så måste en lagervärdering göras och bokföras per räkenskapsårets balansdag.

Den ena metoden för redovisning av kostnaden för varor är att ett inköp av varor redovisas mot ett konto för varulager i kontogrupp 14 och att varukostnaden redovisas när varan tas ut från lagret (direkt matchning). Ett uttag från varulagret redovisas genom att ett konto i kontogrupp 14 krediteras och att ett konto i kontogrupp 40 till 45 debeteras.

Den andra metoden för redovisning av kostnaden för varor är att ett inköp av varor redovisas mot ett konto för varuinköp i kontogrupp 40 till 45 och att matchningen mellan intäkter och kostnader sker först vid bokslut (bokslutsmatchning).

Kontogrupp 14 - Lager och pågående arbeten
Kontogrupp 30 - Huvudintäkter
Kontogrupp 40 - Inköp av varor och material
Kontogrupp 49 - Förändring av lager, produkter i arbete och pågående arbeten

Erkännande
Lagerfastigheter skall redovisas i balansräkningen när det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelar kommer att tillfalla redovisningsenheten om tillgången har en utgift eller ett värde som kan mätas på ett tillförlitligt sätt.

Lagerfastigheter som inte längre uppfyller definitionen av en tillgång eftersom de har sålts skall bokas bort från balansräkningen.

Sidoordnat register och avstämning
En redovisningsenhet registrerar sina inköp av fastigheter i ett administrationsprogram och det är viktigt att se till att alla inköpstransaktioner har bokförts samt att inte inköpstransaktioner har bokförts dubbelt. Avstämningar görs mellan rapporter från ett administrationsprogram och konton i bokföringen enligt utskrift från huvudboken.

Värdering
Ett varulager skall enligt huvudprincipen värderas post för post till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet enligt FIFU-principen (Först In Först Ut), det vägda genomsnittspriset eller en annan liknande princip.

Anskaffningsvärdet för en vara utgörs av alla utgifter för inköp, hemtagning, tillverkning och andra utgifter som krävts för att bringa varan till dess nuvarande plats och skick. Anskaffningsvärdet för förvärvade varor skall bland annat inkludera inköpspris, frakt, importavgifter och tull, avdrag skall göras för rabatter och liknande prisavdrag. Utgifter för inköp av varor i utländsk valuta omräknas till redovisningsvalutan i enlighet med valutakursen per datumet för affärshändelsen.

I anskaffningsvärdet för egentillverkade varor inkluderas anskaffningsvärdet för förvärvade varor, direkta tillverkningskostnader och en skälig andel av indirekta tillverkningsomkostnader. Anskaffningsvärdet för egentillverkade varor fastställs normalt med hjälp av en självkostnadskalkyl (efterkalkyl), direkta tillverkningskostnader inkluderar exempelvis personalkostnader för produktionspersonal och indirekta tillverkningsomkostnader inkluderar exempelvis avskrivningar på maskiner och lokalhyra. Anskaffningsvärdet för en egentillverkad vara får inte inkludera ränteutgifter, lagerhållningsutgifter, administrationsomkostnader, försäljningsomkostnader, eller forsknings- och utvecklingsutgifter.

Nettoförsäljningsvärdet för en vara är dess försäljningspris minus utgifter som är direkt förknippade med en försäljning. FIFU-principen innebär att de sist förvärvade eller tillverkade varorna antas ligga kvar i lager och därför används det senaste inköpspriset och den senaste tillverkningskostnaden vid lagervärderingen. Det vägda genomsnittspriset innebär att anskaffningsvärdet per enhet bestäms genom att det totala inköpsvärdet under en redovisningsperiod divideras med antalet anskaffade enheter under samma redovisningsperiod.

Bokföringsnämndens allmänna råd för K1-företag tillåter inte att värdet av eget och anställdas arbete tas med i anskaffningsvärdet för varor. I K1-företag skall anskaffningsvärdet för egentillverkade varor enbart inkludera inköpspriset för råmaterial och halvfabrikat och andra utgifter endast om de sammanlagt uppgår till mer än 5 000 kr per leverans.

Ett företag som tillämpar bokföringsnämndens allmänna råd för K1-företag behöver inte ta upp ett lager som har ett sammanlagt värde om högst 5 000 kr i balansräkningen utan får redovisa ett sådant lager som en kostnad.

Moms och inkomstdeklaration
En försäljning av en fastighet är inte momspliktig, det här innebär att det inte förekommer någon ingående moms när fastigheter köps in. Om en redovisningsenhet själv uppför byggnader som är lagertillgångar så skall redovisningsenheten uttagsbeskatta sig själv med 25 % av beskattningsunderlaget. Beskattningsunderlaget består av nedlagda kostnader, beräknad ränta på eget kapital och värdet av eget arbete. Momsen på de utgifter som krävs för att uppföra byggnaderna är avdragsgill som ingående moms för en momsregistrerad person. Moms som inte är avdragsgill som ingående moms bokförs på det konto där anskaffningsvärdet för byggnaden bokförs.

En redovisningsenhet måste inventera varulagret per balansdagen och värdera varulagret enligt de skattemässigt tillåtna värderingsreglerna. En inventeringslista eller ett inventeringsunderlag skall skrivas under på heder och samvete.

Lagerfastigheter skall per balansdagen skattemässigt värderas post för post till det lägsta av anskaffningsvärdet och nettoförsäljningsvärdet enligt FIFU-principen (Först-In-Först-Ut). Enskilda näringsidkare som upprättar förenklat årsbokslut behöver inte ta upp något varulager i årsbokslutet om totalvärdet understiger 5 000 SEK.

Anskaffningsvärdet för lagertillgångar som förvärvats skall inbegripa inköpspris, frakt, tull och liknande utgifter. Anskaffningsvärdet för egentillverkade lagertillgångar skall inbegripa direkta utgifter såsom utgifter för material, arbetslöner och liknande med visst tillägg för indirekta utgifter såsom lokalkostnader, avskrivningar på inventarier och liknande.

Nettoförsäljningsvärdet utgörs av det verkliga försäljningsvärdet för en lagertillgång med avdrag för försäljningsutgifter.

En lagerförändring är skattepliktig respektive skattemässigt avdragsgill i inkomstdeklarationen under förutsättning att de skattemässigt tillåtna värderingsprinciperna tillämpas.

Bokslut och årsredovisning
Vid bokslut skall det kvarvarande innehavet av lagerfastigheter inventeras och värderas. En förändring av innehavet värderat enligt lägsta värdets princip bokförs som en lagerförändring.

En redovisningsenhet skall upplysa om de principer för redovisning, omräkning och värdering som har tillämpats för fastigheter i varulager.

Exempel: bokföra inköp av lagerfastighet
En redovisningsenhet har anskaffat en fastighet för 1 000 000 SEK. Innehavet klassificeras som varulager i en verksamhet som bedriver yrkesmässig handel med fastigheter.

Konto	Benämning	Debet	Kredit
1940	Bankkonto, affärsbanken		1 000 000
4031	Inköp av fastigheter	1 000 000

Exempel: bokföra försäljning av lagerfastighet
En redovisningsenhet har sålt en fastighet i lager för 2 000 000 SEK och pengarna har tillgodoförts företagets bankkonto. Innehavet klassificerades som varulager i en verksamhet som bedriver yrkesmässig handel med fastigheter.

Konto	Benämning	Debet	Kredit
1940	Bankkonto, affärsbanken	2 000 000
3031	Försäljning av fastigheter		2 000 000

Exempel: bokföra inventering och värdering av fastigheter i lager
En redovisningsenhet har vid bokslut inventerat sitt lager av fastigheter på konto 1492 och kommit fram till att det samlade anskaffningsvärdet för det kvarvarande innehavet per bokslutsdatum var 6 000 000 SEK.

Det bokförda värdet på konto 1492 uppgick per bokslutsdatum till 4 000 000 SEK, det här innebär att en ökning om 2 000 000 SEK skall bokföras. Nettoförsäljningsvärdet var högre än anskaffningsvärdet för varje post av fastigheter i lager.

Konto	Benämning	Debet	Kredit
1492	Lager av fastigheter	2 000 000
4992	Förändring i lager av fastigheter		2 000 000

Enkel bokföring och fakturering?, via Bokio kan du sköta din bokföring och fakturering i molnet. Bokios smarta mallar sköter konteringen automatiskt så att du kan vara trygg med att du gör rätt. Klicka här för att komma igång redan idag.

Om du skall upprätta en årsredovisning för ett mindre aktiebolag enligt K2-rekommendationen så kan du med fördel göra det här online, årsredovisning online. Du betalar per årsredovisning men behöver bara betala om du är helt nöjd.

Behöver ditt företag låna pengar? Hos Krea kan ditt företag låna mellan 10 000 kr och 30 000 000 kr under upp till 5 år. Det finns cirka 24 långivare att välja mellan och du får ett låneförslag inom 2 dagar (Gör en ansökan idag).

Uppdaterad: 2015/12/15

Kontakta bokforingstips.se