Bokföra byggnader (bokföring med exempel)

En redovisningsenhet som behöver lokaler för att bedriva sin näringsverksamhet kan anskaffa eller själv uppföra byggnader. Ett fastighetsföretag eller en bostadsrättsförening anskaffar byggnader för att hyra ut lokaler och/eller bostäder.

Byggnader och mark som används i en näringsverksamhet kallas skatterättsligt för näringsfastigheter och andra fastigheter än näringsfastigheter kallas för privatbostadsfastigheter då de normalt används för privat boende. En näringsfastighet kan exempelvis vara en jordbruksfastighet, en hyresfastighet, en kontorsfastighet eller en industrifastighet.

Klassificering
När det gäller fastigheter som ägs av en redovisningsenhet så görs det redovisningsmässigt en åtskillnad mellan rörelsefastigheter och förvaltningsfastigheter vilka normalt klassificeras som anläggningstillgångar. Rörelsefastigheter är fastigheter som innehas med syfte att användas för den löpande verksamheten såsom är fallet för exempelvis kontorsfastigheter och industrifastigheter. Förvaltningsfastigheten innehas i syfte att hyras ut mot hyresersättning och/eller för att generera värdestegring i redovisningsenheten. En fastighet som endast innehas för att säljas vidare utgör en omsättningstillgång.

En fastighet utgörs av byggnader och mark. Byggnader separeras från mark och byggnadsinventarier i och med att olika avskrivningsprinciper tillämpas för byggnader, mark och byggnadsinventarier.

När en redovisningsenhet har förvärvat en fastighet så måste anskaffningsvärdet delas upp mellan byggnader och mark eftersom det aldrig görs några avskrivningar på mark. Uppdelningen av anskaffningsvärdet mellan byggnader och mark görs normalt med hjälp av proportionerna i enlighet med taxeringsvärdena. Byggnader bokförs normalt i kontogrupp 11.

Kontogrupp 11 - Byggnader och mark

Erkännande
En byggnad skall enligt IFRS redovisas i balansräkningen när det är sannolikt att framtida ekonomiska fördelarna kommer att tillfalla redovisningsenheten om byggnaden har en utgift eller ett värde som kan mätas på ett tillförlitligt sätt.

Byggnader som inte längre uppfyller definitionen av en tillgång eftersom de har sålts eller utrangerats (slängts) skall bokas bort från balansräkningen. Byggnader som har utrangerats skall bokas bort på samma sätt som gäller vid en försäljning med skillnaden att försäljningspriset normalt är noll.

Sidoordnat register och avstämning
Anskaffade och egentillverkade byggnader registreras i ett anläggningsregister så att det går att få fram information om anskaffningsvärde, ackumulerade avskrivningar, ackumulerade nedskrivningar och ackumulerade uppskrivningar för varje enskild byggnad.

Det redovisade värdet för byggnader i balansräkningen stäms av mot det redovisade värdet för byggnader enligt en rapport från anläggningsregistret där redovisat värde finns specificerat för alla byggnader och separat för varje enskild byggnad.

Värdering
Byggnader skall initalt alltid värderas och bokföras till anskaffningsvärdet. Anskaffningsvärdet för byggnader utgör vad en redovisningsenhet har betalat för byggnaderna eller de utgifter som företaget har haft för att uppföra byggnaderna. Till anskaffningsvärdet för byggnader räknas utgifter som är nödvändiga för byggnadernas funktion såsom lagfartsutgifter och stämpelskatter.

Enligt IFRS skiljer sig värderingsprinciperna åt när det gäller rörelsefastigheter respektive förvaltningsfastigheter. Rörelsefastigheter får enligt IFRS värderas enligt omvärderingsmetoden och förvaltningsfastigheter får värderas till verkligt värde via resultaträkningen enligt verkligtvärdemetoden.

Enligt årsredovisningslagen (1995:1554) görs ingen åtskillnad mellan rörelsefastigheter och förvaltningsfastigheter. Fastigheter som är anläggningstillgångar skall enligt årsredovisningslagen värderas till anskaffningsvärde och ett aktiebolag eller en ekonomisk förening för skriva upp värdet för en fastighet. En uppskrivning i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554) måste dock användas till att öka aktiekapitalet i en fondemission eller sättas av i en uppskrivningsfond.

Enligt bokföringsnämndens rekommendationer för K1- och K2-företag är det inte tillåtet att värdera byggnader till verkligt värde. Byggnad och mark får skrivas upp till högst taxeringsvärdet enligt K2-rekommendationen, någon uppskjuten skatt skall inte redovisas avseende övervärdet.

Enligt K3-rekommendationen är det tillåtet att skriva upp värdet för byggnader i enlighet med årsredovisningslagen (1995:1554). En redovisningsenhet skall enligt K3-rekommendationen redovisa en uppskjuten skatteskuld avseende uppskrivet belopp.

För byggnader som värderas till anskaffningsvärdet eller omvärderat värde enligt omvärderingsmetoden skall en redovisningsenhet göra planenliga avskrivningar fördelat över byggnadernas ekonomiska livslängd.

Enligt IFRS skall en redovisningsenhet i slutet av varje redovisningsperiod utvärdera om det finns någon indikation på att byggnader kan ha minskat i värde. Om en sådan indikation finns skall redovisningsenheten pröva nedskrivningsbehovet och om ett nedskrivningsbehov finns skall byggnaden skrivas ned till det högsta av nettoförsäljningsvärdet och nyttjandevärdet.

När tillgångar skall värderas och testas för nedskrivningsbehov kan det hända att tillgångarna inte kan värderas var för sig utan måste grupperas i en kassagenererande enhet. En kassagenererande enhet är den minsta identifierbara grupp av tillgångar som genererar betalningsströmmar som i stor grad är oberoende av de betalningsströmmar som genereras från andra tillgångar eller grupper av tillgångar.

Moms och beskattning
En försäljning av en byggnad är inte momspliktig vilket innebär att det inte förekommer någon ingående moms när byggnader köps in. Om en redovisningsenhet själva uppför byggnader är momsen på de utgifter som krävs för att uppföra byggnaderna avdragsgill som ingående moms för en momsregistrerad person. Moms som inte är avdragsgill som ingående moms bokförs på det konto där anskaffningsvärdet för byggnaden skall bokföras.

Uppskrivningar för byggnader är inte skattepliktiga och nedskrivningar av byggnader är skattemässigt avdragsgilla i den mån det verkliga värdet understiger det skattemässiga värdet. Enligt inkomstskattelagen (1999:1229) skall kapitalvinster och kapitalförluster tas upp till beskattning det år då tillgången säljs och det är därför avgörande att spara uppgifter om anskaffningsvärde för tillgångar oberoende av den värderingsprincip som tillämpas.

Kapitalvinsten eller kapitalförlusten på byggnader skall deklareras som inkomst av näringsverksamhet i aktiebolag och ekonomiska föreningar. Kapitalförluster på fastigheter i aktiebolag och ekonomiska föreningar som inte under de tre senaste åren i betydande omfattning (20-30 %) har använts för produktions- eller kontorsändamål får endast kvittas mot kapitalvinster på fastigheter. Kapitalförluster som inte kan utnyttjas under ett inkomstår får sparas till senare år och kvittas mot framtida kapitalvinster på fastigheter.

Kapitalvinster eller kapitalförluster på byggnader skall av enskilda näringsidkare tas upp som inkomst av kapital. I handelsbolag eller kommanditbolag skall kapitalvinster eller kapitalförluster på byggnader beskattas hos delägarna i bolaget. En delägare i ett handelsbolag eller kommanditbolag som är en fysisk person eller ett dödsbo skall ta upp sin del av kapitalvinsten eller kapitalförlusten på byggnader som inkomst av kapital.

Vilka skattemässiga avskrivningar som är tillåtna på byggnader beror på vilken byggnadstyp det rör sig om. Avskrivningar på näringsfastigheter får enligt skatteverket göras på anskaffningsvärdet enligt nedanstående procentsatser per år:

Småhus 2 %
Parkeringshus, varuhus, hotell- och restaurangbyggnader 3 %
Kiosk 5 %
Övriga hyreshus 2 %
Växthus, silor, kylhus 5 %
Övriga ekonomibyggnader 4 %
Industribyggnader, som inte är inrättade för speciell användning 4 %
Övriga industribyggnader som endast har en begränsad användbarhet för annat ändamål än det för vilket de utnyttjas t.ex. bensinstationer, kyl- och fryshus, mejerier, slakthus, sågverk och tegelbruk 5 %
Värmekraftsbyggnader 4 %
Vattenkraftsbyggnader 2 %
Specialbyggnader 3 %
Övriga byggnader behandlas som industribyggnader

Bokslut och årsredovisning
En redovisningenhet skall i årsredovisningen upplysa om de principer som har tillämpats när det gäller redovisning (klassificering och erkännande), värdering och omräkning av byggnader och mark i årsredovisningen.

En redovisningsenhet skall i en not till det redovisade värdet för byggnader och mark i balansräkningen lämna upplysning om taxeringsvärden, anskaffningsvärde, ackumulerade uppskrivningar, ackumulerade nedskrivningar, ackumulerade avskrivningar och redovisat värde.

Exempel: bokföra inköp av industribyggnad (lånefinansierat)
En redovisningsenhet har anskaffat en industrifastighet för 1 000 000 SEK, taxeringsvärdet för marken är 100 000 SEK och taxeringsvärdet för byggnaden är 400 000 SEK. Byggnadens anskaffningsvärde är 800 000 SEK (1 MSEK*(0,4 MSEK/0,5 MSEK)).

Konto	Benämning	Debet	Kredit
2351	Fastighetslån		1 000 000
1111	Byggnader på egen mark	800 000
1130	Mark	200 000

Exempel: bokföra avskrivning på industribyggnad (bokslut)
En redovisningsenhet skall vid bokslutet göra en avskrivning om 20 000 SEK avseende byggnader.

Konto	Benämning	Debet	Kredit
1119	Ack. avskrivningar byggnader		20 000
7821	Avskrivningar på byggnader	20 000

Exempel: bokföra nedskrivning av industribyggnad (bokslut)
En redovisningsenhet skall vid bokslutet göra en nedskrivning om 50 000 SEK avseende byggnader.

Konto	Benämning	Debet	Kredit
1118	Ack. nedskrivningar byggnader		50 000
7720	Nedskrivningar av byggnader och mark	50 000

Exempel: bokföra uppskrivning av industribyggnad (bokslut)
Ett aktiebolag som tillämpar K3-rekommendationen skall vid bokslutet göra en uppskrivning om 50 000 SEK avseende byggnader. En avsättning för uppskjuten skatt görs med 11 000 SEK (50000*0,22), bolagsskatten är 22 %.

Konto	Benämning	Debet	Kredit
1117	Ack. uppskrivningar byggnader	50 000
2085	Uppskrivningsfond		39 000
2240	Avsättningar för uppskjutna skatter		11 000

Exempel: bokföra avskrivning av uppskrivet belopp (bokslut)
Ett aktiebolag som tillämpar K3-rekommendationen har gjort en uppskrivning om 50 000 SEK avseende byggnader, 11 000 SEK (22 % bolagsskatt) redovisades som en uppskjuten skatteskuld. Redovisningsenheten tillämpar en avskrivningstid om 100 år för sina byggnader och skall vid bokslutet göra en avskrivning med 500 SEK (50000/100) avseende uppskrivet belopp, 110 SEK avser upplösning av avsättning för uppskjuten skatt.

Konto	Benämning	Debet	Kredit
1119	Ack. avskrivningar på byggnader		500
2085	Uppskrivningsfond	390
2240	Avsättningar för uppskjutna skatter	110

Exempel: bokföra försäljning av industribyggnad (kontantbetalning)
En redovisningsenhet har sålt en industrifastighet för 1,2 MSEK med en byggnad som har ett anskaffningsvärde om 0,8 MSEK och mark som har ett anskaffningsvärde om 0,2 MSEK. Byggnaderna har ackumulerade avskrivningar om 0,1 MSEK.

Konto	Benämning	Debet	Kredit
2351	Fastighetslån	1 000 000
1930	Checkkonto	200 000
1111	Byggnader på egen mark		800 000
1119	Ack. avskrivningar byggnader	100 000
1130	Mark		200 000
3972	Vinst vid avyttring av byggnader och mark		300 000

Enkel bokföring och fakturering?, via Bokio kan du sköta din bokföring och fakturering i molnet. Bokios smarta mallar sköter konteringen automatiskt så att du kan vara trygg med att du gör rätt. Klicka här för att komma igång redan idag.

Om du skall upprätta en årsredovisning för ett mindre aktiebolag enligt K2-rekommendationen så kan du med fördel göra det här online, årsredovisning online. Du betalar per årsredovisning men behöver bara betala om du är helt nöjd.

Behöver ditt företag låna pengar? Hos Krea kan ditt företag låna mellan 10 000 kr och 30 000 000 kr under upp till 5 år. Det finns cirka 24 långivare att välja mellan och du får ett låneförslag inom 2 dagar (Gör en ansökan idag).

Uppdaterad: 2018/05/28

Kontakta bokforingstips.se